2023/03/31
شهدت السنوات الأخيرة، تغيرات كبيرة في سوق العقارات وتأثيراتها على المشترين. وظهرت تحديات، وكذلك فرص، للمشترين الأفراد عند البحث عن منزل جديد
لتقديم رؤية أعمق حول الموضوع، أجرت كتالونيا بالعربي لقاء مع المحامي والمستشار العقاري، أوسكار فيلو مونيلاو، تطرق خلاله إلى مجموعة من الموضوعات، بدءًا من تطورات سوق العقارات والاتجاهات المستقبلية إلى العوامل الأساسية التي يجب على المشترين الأفراد مراعاتها عند الدخول إلى السوق.
خلال اللقاء سنتعرف على الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون وكيف يمكن تجنبها، بالإضافة إلى الدور الذي يلعبه الموقع في عملية اتخاذ القرار وكيف يمكن تحديد الأحياء الواعدة للاستثمار، وستوفر هذه المقابلة نصائح عملية واستراتيجيات مهمة للمشترين الأفراد الذين يتطلعون إلى النجاح في سوق العقارات الحالي والمستقبلي وتسلط الضوء على التكنولوجيا وتأثيرها على تجربة شراء المنازل للمشترين الأفراد وأهمية التعاون مع وكيل عقاري معرفي.
سنغطي أيضًا موضوع فحص المنزل وإجراءات الاستحقاق والتوصيات المتعلقة بالتفاوض وإغلاق الصفقة. في النهاية، سنناقش توقعات السوق العقارية في السنوات القادمة وكيف يمكن للمشترين الأفراد الاستعداد للاستفادة من هذه التغييرات.
- كيف تطور سوق العقارات في السنوات الأخيرة فيما يتعلق بالمشترين الأفراد ، وما هي الاتجاهات التي تتوقعها في المستقبل؟
في السنوات الأخيرة، زاد عدد المشترين الأجانب بشكل كبير، بشكل أساسي من الاتحاد الأوروبي، ولكن أيضًا من الصين والشرق الأوسط والولايات المتحدة، خاصةً منذ تعزيز قيمة الدولار مقابل اليورو.
هم إما أشخاصًا قاموا بتصفية أصولهم في بلدهم الأصلي ويريدون الاستقرار في إسبانيا، أو أشخاص آخرين يرغبون في الحصول على منزل ثان حيث يمكنهم قضاء بضعة أشهر من العام، أو ببساطة مستثمرين يرغبون في التوسع والتنويع محفظتهم.
- ما هي أهم العوامل التي يجب أن يأخذها المشترون في الاعتبار عند دخولهم سوق العقارات لأول مرة؟
إذا كان المشتري مغتربًا ، فسيكون شاغلي الرئيسي هو الجانب المالي. لذلك ، فإن أول شيء هو فتح حساب في إسبانيا وتحويل الأموال التي تريد استخدامها للشراء. يمكن أن تكون لوائح مكافحة غسيل الأموال صعبة وقد أدت في بعض الأحيان إلى تجميد الأموال لعدة أشهر.
- هل يمكنك مناقشة أي أخطاء شائعة يرتكبها المشترون عند شراء عقار ، وكيف يمكنهم تجنبها؟
العقارات عالم معقد، به العديد من اللوائح ، لذا فإن الخطأ الأول هو شراء عقار بدون النصيحة الصحيحة. من الشائع جدًا أن تستقبل مكاتب المحاماة العملاء ، الذين بدأوا بمفردهم ، وبعد ارتكاب خطأ فادح ، يأتون إلينا متوقعين منا إصلاحه، وليس من الممكن دائمًا القيام بذلك دون خسارة المال.
- كيف يمكن للمشترين الأفراد تحديد ميزانيتهم وخيارات التمويل بشكل أفضل عند البحث عن عقار؟
أول شيء هو أن تكون واضحًا أنه في أي عملية شراء هناك 11٪ تقريبًا من المصاريف المضافة والتي تشمل الضرائب، كاتب العدل ، السجل العقاري والإدارة. بعد ذلك ، إذا كنت ترغب في تنفيذ أعمال على العقار الذي تشتريه، فاسأل مسبقًا عن ميزانيات تقريبية للإصلاحات. إذا كنت بحاجة إلى قرض ، فاستشر سمسار الرهن العقاري حول الاحتمالات الحقيقية للحصول على قرض عقاري، والحد الأقصى للمبلغ المحتمل الذي ستمنحه، والنسبة المئوية للسعر الذي سيكون البنك قادرًا على دفعه للعقار.
- ما الدور الذي يلعبه الموقع في عملية صنع القرار للمشترين الأفراد، وكيف يمكنهم تحديد الأحياء الصاعدة؟
كما يقول البريطانيون، فإن العوامل الثلاثة الأكثر أهمية في تحديد مدى الرغبة في الملكية هي الموقع والموقع والموقع. لذلك، من المهم جدًا معرفة خلفيات موقع العقار الذي تريد شراءه. على أي حال، برشلونة مدينة صغيرة، فيها شبكة مواصلات جيدة، لذلك ربما يكون من الجيد النظر إلى ما وراء كلاسيكيات الاحياء الشهيرة مثل Eixample أو Gràcia أو Ciutat Vella ، حيث يمكنك الحصول على عقارات ذات جودة أفضل بسعر معقول على بعد بضع محطات مترو فقط.
- كيف أثرت التطورات التكنولوجية، مثل الجولات الافتراضية والمنصات عبر الإنترنت، على تجربة شراء المنازل للمشترين الأفراد؟
قبل الإنترنت ، كانت العقارات تُباع من خلال الإعلانات في الجريدة ، لذلك لم يكن لدى المشتري الكثير من المعلومات وكانت هوامش التفاوض أوسع. أصبحت الأطراف الآن على دراية أفضل بكثير، لأنه في غضون بضع دقائق من البحث في موقع ويب ، يمكنهم الحصول على فكرة دقيقة عن قيمة عقار معين بناءً على الموقع والحالة والحجم … إلخ ، لذلك يكون الأمر أكثر صعوبة لارتكاب خطأ ، وبالتالي فإن هوامش التفاوض أضيق.
- ما هي النصيحة التي تقدمها للمشترين الأفراد عندما يتعلق الأمر بالتفاوض على سعر العقار وإغلاق الصفقة؟
نصيحتي أولاً وقبل كل شيء عدم إبداء اهتمام كبير بالمنتج، فمن الأفضل إعطاء الصورة التي تكون متترددا فيها، حتى لو لم تكن صحيحة. نصيحة أخرى هي عدم محاولة خفض السعر أكثر من اللازم. لقد رأيت أشخاصًا فقدوا فرصًا جيدة من خلال كونهم عدوانيين للغاية في المفاوضات لأجل مبلغ بسيط من اليوروهات. كما أنصح بعدم السماح للوكالة بالضغط على المشتري. سيخبرونك دائمًا أن هناك أشخاصًا آخرين مهتمين بهذه الممتلكات كإستراتيجية للضغط عليك، وهو ما قد يكون صحيحًا أو لا يكون كذلك، لذلك عليك أن تكون سريعًا في اتخاذ القرارات إذا وجدت منتجًا جيدًا ، ولكن لا تفعل ذلك تحت الضغط خشية اتخاذ قرار قد يكون متسرعا أيضا.
- هل يمكنك مناقشة أهمية العمل مع وكيل عقارات أو سمسار عقارات واسع الاطلاع، خاصة للمشترين الأفراد لأول مرة؟
إن دخول عالم العقارات دون مشورة مناسبة هو إهمال قد يكون مكلفًا. عند شراء عقار أو بيعه أو حتى استئجاره، فإننا نقوم بعمل تجاري ضخم، وبالتالي فإن أي خطأ يمكن أن يعني خسارة المال والقلق والإحباط. من الأفضل الاستثمار في الحصول على مشورة مستقلة ، وتجنب ارتكاب أخطاء فادحة. قبل كل شيء ، من المهم تعيين محامٍ مستقل. غالبًا ما تخبرك الوكالة أنه يمكنها تقديم النصح لك بنفسها، أو حتى تقترح عليك الاستعانة بخدمات محام تقترحها الوكالة.
لا يجب عليك فعل ذلك لأن هناك تضاربًا في المصالح. تهتم الوكالة بمصالحها الخاصة، وهي تحصيل العمولة للبيع، ولن يقوم المحامي الذي تقترحه الوكالة بأي شيء يمكن أن يضر الوكالة. في الواقع ، يعرف معظم المشترين المخضرمين، أولئك الذين أجروا معاملات من قبل، مخاطر القيام بذلك بمفردهم وهم الأكثر عرضة لتوظيف خدمات محام عند شراء منازلهم أو بيعها.
- كيف يمكن المشترين الأفراد اتمام عملية فحص المنزل والعناية الواجبة قبل إنهاء عملية الشراء؟
هناك شقان من العناية الواجبة عند شراء عقار. أحدها تقني بحت والذي يتكون من معرفة جودة البناء للمبنى والعيوب المحتملة في العقار، ولهذا ، فمن الأفضل أن يقوم مهندس معماري بفحصه.
والشق الآخر هو العناية القانونية الواجبة، وهو ما يعني التحقق مما إذا كان هناك أي أعباء على الملكية مثل الرهون العقارية، الامتيازات، حقوق الانتفاع، الديون، تأثيرات التخطيط العمراني … إلخ ، ولهذا تحتاج إلى محام.
- ما هي توقعاتك لسوق العقارات في السنوات القادمة، وكيف يمكن للمشترين الأفراد أن يعدوا أنفسهم لتحقيق أقصى استفادة من هذه التغييرات؟
يقترح معظم الخبراء أنه في غضون السنتين أو الثلاث سنوات القادمة ، نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة ، سيشهد سوق العقارات انكماشًا ، لذلك من الممكن أن تنخفض الأسعار قليلاً. ما الذي سيحدث بعد ذلك لا أحد يعلم ، لكن إذا نظرنا إلى أسعار العقارات على مدى الثمانين عامًا الماضية في برشلونة، فقد ارتفعت بلا انقطاع مع تصحيحات طفيفة. برشلونة هي مدينة ذات خصائص فريدة في أوروبا ، مثل تنوعها وجمالها ومناخها وموقعها … مما يجعل الكثير من الناس يرغبون في العيش هنا ، لذلك كل شيء يشير إلى أن العقارات في برشلونة ستستمر في كونها استثمارًا جيدًا على المدى الطويل.
Oscar Vaello Monllau
www.abogados.cat
